Vous rêvez d’une grande maison ancienne avec du charme, des poutres et des pierres apparentes, un grand jardin. Un bien atypique comme on en voit dans les magazines. Quelque chose qui se démarque, qui fait rêver. Mais malheureusement vous n’avez pas 600 000 euros à investir dans une belle maison et vous vous dites que ce genre de bien ancien avec du cachet est forcément réservé à une élite.
Et si je vous disais que même avec un petit budget et bien sûr quelques concessions tout cela est possible ?! Eh oui, car c’est ce que nous avons fait. Nous avons trouvé et acheté un bien rare et ancien avec notre petit budget.
Alors je ne vous parle pas d’acheter une ruine, une vieille maison des années 70 ou juste une maison décrépie. Mais bien une maison qui a plusieurs siècles à son actif, du cachet et surtout du potentiel ! Comme un corps de ferme en pierre, un clos, un ancien mas, une maison de maître ou encore un manoir. En d’autres termes, un bien rare et prisé.
Pour vous aider vous aussi à trouver votre pépite, voici les conseils et techniques que nous avons nous mêmes adopté pour obtenir notre clos béarnais à petit prix.
1/ Achetez un bien à rénover
En effet, la plus grosse économie va se faire sur l’état du bien. Un bien à rénover sera accessible au plus grand nombre contrairement à un bien clef en main. La contrepartie, c’est qu’il faudra vous armer de patience durant la période des travaux.
Pour vous donner un exemple, dans notre région (près de Pau), les clos rénovés se vendent entre 600 000 et 1.200 000 euros, autant vous dire que ce n’était pas du tout dans notre budget. Les biens avec un partie habitable mais à rénover se situent entre 200 000 et 270 000 euros. Les ruines entre 150 000 et 200 000 euros voir 245 000 pour les gourmands (mais ces biens restent longtemps sur le marché).
Nos recherches étaient portées sur des biens à rénover mais avec une partie habitable pour éviter de payer un loyer en plus du crédit. Cela nous permet de mettre de côté chaque mois pour avancer dans les travaux. Chez nous, cela ne ressemble pas du tout à une page de magazine, les cordonniers sont souvent les plus mal chaussés. Mais nous avons fait les travaux minimums dans la partie ferme pour pouvoir y vivre décemment pendant la rénovation de la grange.
2/ Eloignez-vous des grandes villes
Je ne vais pas vous mentir, nous n’aurions pas eu cette opportunité si nous avions acheté un bien, même à rénover, en première couronne de Bordeaux ou sur le bassin d’Arcachon. Il faut rester réaliste. Ces zones de forte affluence voient le prix de leurs m² s’envoler et les biens à rénover ne sont pas épargnés.
S’éloigner des grandes villes offre d’autant plus de choix et d’opportunités à des prix raisonnables et on y trouve souvent des pépites. Si vous en avez la possibilité, faites le test. Allez visiter des plus petites villes et les villages environnants. Nous avons trouvé notre bonheur dans un village près de Pau entre mer et montagne. À l’air du télétravail, pour beaucoup cela offre de nouvelles perspectives immobilières 😉
3/ Définissez vos critères
Préparez votre projet en amont et définissez précisément vos critères. Qu’est-ce qui est rédhibitoire pour vous ? Quel est votre périmètre de recherche ?
Si vous vous lancez dans la rénovation, certains critères pourront être moins bloquants comme le nombre de chambres, la taille du salon, la cuisine fermée. Vous pourrez repenser votre maison à votre goût et selon vos besoins si le potentiel est là ! Si vous ne savez pas comment faire vous pouvez vous laisser guider par des professionnels.
En revanche une maison en bordure de route passante, du vis-à-vis avec les voisins, un terrain en pente ou une localisation trop éloignée de votre travail seront des contraintes difficiles à modifier.
Définissez ces critères avant vos visites et restez intransigeant sur ceux qui vous semblent primordiaux. Pour nous c’était la proximité de la route, malgré une localisation parfaite, du potentiel, un bon prix, nous avons refusé de faire une offre. Pour cause, l’emplacement de la maison en bord de route, qui, on le sait, allait nous déranger dans les années à venir.
4/ Allez à la rencontre des agences immobilières
Elles restent incontournables, poussez la porte des agences du secteur et déposez-y votre requête. Des agences se spécialisent dans la vente de biens anciens. Certaines vous rappelleront et d’autres pas, mais mettez toutes les chances de votre côté. Consultez régulièrement leur site. Certaines disposent même de newsletters pour vous informer des dernières sorties, vous pouvez vous y inscrire.
En revanche avec un petit budget et une forte concurrence sur le marché, n’espérez pas trop recevoir ce fameux coup de fil : « j’ai un bien qui correspond parfaitement à ce que vous cherchez, il n’est pas encore sur le marché, je peux vous le faire visiter en avant-première ! ». Oui oui je sais, je regarde un peu trop les émissions immo. (On attend toujours le nôtre d’ailleurs).
5/ Multipliez vos canaux de recherche
Les agences c’est bien mais ce sera à vous « Ô petits primo accédants » de faire le gros du travail. Et voici quelques pistes :
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- Demandez directement aux locaux s’ils ne sont pas au courant des biens à vendre lorsque vous visitez la région (boulangerie, restaurant, épicerie…). Nous avons pu visiter des bien off-market grâce à ce bouche-à-oreille entre voisins. Un jour c’était en faisant une dégustation de vin chez un producteur ou encore en discutant avec nos hôtes dans un airbnb
- L’incontournable « Leboncoin », aujourd’hui les agences l’utilisent quotidiennement, mais également les particuliers. C’est là où l’on a trouvé quasiment toutes les maisons que nous avons visitées. Pour ne rien manquer je vous conseille d’activer les notifications pour votre recherche, vous serez averti dès qu’une nouvelle maison sort sur le marché
- L’application « Bien’ici » possède un bon catalogue avec parfois quelques exclusivités, ce sont les 2 applications que je consultais quotidiennement avec Leboncoin
- SeLoger, Logic immo, ParuVendu, il y a également des offres sur ces applications mais généralement je retrouvais les mêmes sur Leboncoin donc je n’y perdais pas trop mon temps
- « PAP » à ne pas oublier car il y a aussi des ventes entre particuliers
- Immobilier.notaires, on l’oublie parfois mais les notaires peuvent également vendre directement des biens et il y a des annonces immobilières sur leur site
Ce travail de consultation, je le faisais chaque jour (pour ne pas passer à côté de THE MAISON), les pépites sont rares et généralement les appels fusent pour une visite, il faut être dans les premiers. Restez alerte et réactif dès qu’un bien vous plaît.
6/ Répertoriez les biens anciens
Pour reconnaitre une pépite d’un vieux caillou, il faut savoir ce qui se vend (à quel prix) et surtout ce qui ne se vend pas !
Pour cela j’ai commencé à répertorier toutes les annonces qui pouvaient potentiellement nous intéresser et les annonces des biens que nous avions déjà visités. Je faisais un suivi hebdomadaire de chaque maison.
Cela me prenait du temps mais je référençais :
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- La localisation
- La superficie (maison et terrain), j’associais généralement le lien des annonces,
- Les agences positionnées dessus
- Les prix pour chaque agence, j’observais également l’évolution des prix au cours du temps
- La date de parution de l’annonce
- Quand le bien a été vendu
Funfact : Je suivais une maison depuis 6 mois environ, elle été annoncée dans une agence au prix de 225 000 euros. A un moment, cette maison a disparu des annonces Leboncoin et de l’agence. Je me suis dit elle s’est peut-être vendue et je l’ai placée dans mes archives (je conserve toujours une trace). Et bien figurez-vous que 2 mois plus tard cette maison est réapparue dans la même agence au prix de 230 000 euros et annoncée en tant que NOUVEAUTE ! J’étais sur le popotin !
Cette connaissance du marché va vous demander du temps (6 mois, 1 an) et de la régularité mais elle sera indispensable pour que vous puissiez faire des offres au juste prix.
7/ Suivez les prix du marché immobilier
Losque que l’on débarque sur le marché immobilier, on n’a pas forcément connaissance des prix. Cela vient avec le temps et les visites mais pour commencer vous pouvez utiliser ces deux outils :
a. Les données DVF
Pour savoir ce qui s’est vendu et à quel prix, je vous invite à consulter la base de données « Demande de Valeurs Foncière » ou DVF qui répertorie tous les biens immobiliers vendus depuis 2014 et le prix de la transaction.
Cette base de données est produite par la Direction Générale des Finances Publiques, elle est accessible à tous depuis 2019 et est mise à jour 2 fois par an. C’est un outil indispensable pour connaitre les prix pratiqués dans une commune.
b. Suivre les annonces immobilières sur Castorus
Lorsque vous démarrez vos recherches vous pouvez également suivre l’historique des annonces immobilières ainsi que l’évolution des prix sur le site Castorus.
Une annonce vous a plus sur Leboncoin, il y a de fortes chances de la retrouver sur ce site (il n’y a pas souvent des nouveautés surtout dans l’ancien). Il vous donnera une idée sur la date de mise en vente de la maison et de l’évolution de son prix au cours des derniers mois.
Ainsi avec ces deux outils, vous pourrez déjà vous créer une première base de données pour prendre connaissance des prix du marché.
8/ Réalisez une check-list des points à vérifier avant d’acheter une maison ancienne
Pour bien se positionner en matière de prix sur un bien ancien, la connaissance du marché et nécessaire mais vous allez aussi devoir prêter attention à de nombreux points concernant la maison lors de vos visites.
Qui dit ancien à rénover dit travaux ! Et qui dit travaux dit dépenses. Comme nous, vous aviez peut-être aussi prévu de gagner au loto, un jour…En attendant que ce jour arrive, le mieux est de se prémunir et de chiffrer au mieux les travaux pour faire une offre au prix. On ne peut pas encore se permettre de dépenser sans compter notre argent car c’est souvent une grosse enveloppe qui vous attend.
Soyez très observateurs durant vos visites. L’environnement, le terrain, le voisinage, …mais pas que ! Ciblez les gros points de dépense comme la toiture, la maçonnerie, les menuiseries, la fosse septique…Repérer les fissures, la présence d’amiante, de termites, l’état des planchers….
Pour chaque visite, j’avais mon petit fichier pense bête à remplir pour être sûr de ne rien oublier.
Et ce pense bête je vous le partage pour que vous aussi vous puissiez visiter des biens anciens en ayant toute les cartes en main et faire une offre au meilleur prix.
9/ Adaptez votre attitude face à votre interlocuteur
On ne va pas se conduire de la même façon lors d’une visite face à un agent immobilier et face à un particulier car les affinités avec la maison ne sont pas les mêmes.
a. Adoptez une attitude neutre face à l’agent immobilier
Lors de nos premières visites nous avions fait l’erreur de laisser transparaître notre enthousiasme et nos émotions face aux agents immobiliers. Le résultat est qu’ils nous pressaient à l’achat en nous mentant sur la rareté du bien. Pas tous heureusement, mais certains sont des filous.
Je me souviens de notre 3ème visite de maison, l’agent nous avait dit que le bien était hyper rare, qu’il avait énormément de visites et que des anglais étaient sur le coup prêts à acheter au prix. Il avait décelé sans grande difficulté notre engouement pour cette maison et il utilisait la technique de l’urgence de l’achat, pour vendre vite et au meilleur prix.
Parfois c’est vrai sur les biens rares (vous apprendrez à les repérer avec le temps), mais là en l’occurrence c’était totalement faux ! Comment le savoir ? Eh bien je vous conseille de programmer vos visites le matin. Parfois l’agent va vous dire qu’il a des visites l’après-midi également, souvenez-vous, cette urgence de l’achat. Si en repartant celui-ci ferme les volets, c’est qu’il y a grande chance qu’il n’y en ait aucune de prévu l’après-midi. Si vous avez le temps, repassez devant la maison dans l’après-midi pour voir si effectivement il y a des voitures garées devant ou non. Pour la petite histoire cette maison est restée pendant 1 an et demi sur le marché.
Montrez votre sérieux (et non votre enthousiasme) et distillez par-ci par-là votre connaissance du marché. Vous pouvez aussi énoncer les travaux à prévoir pour avoir plus d’informations et demander si des devis ont été réalisés. L’urgence de l’achat entrera beaucoup moins en jeu dans les discussions.
b. Montrez votre enthousiasme aux propriétaires
Dans le deuxième cas, souvent l’aspect émotionnel entre en jeu. Le vendeur a surement vécu dans cette maison, il y a peut-être même fait des travaux, il y a ses plus beaux souvenirs. Parfois il aura même du mal à s’en séparer.
Vous pouvez ici laisser transparaitre vos émotions, surtout si la maison vous plaît. Faite le savoir au propriétaire pendant la visite. Vous pouvez même le complimenter sur les travaux qu’il a fait, c’est toujours agréable un peu de bienveillance. Ecoutez son histoire, montrez que vous vous intéressez à lui et à sa maison en posant des questions.
Vous êtes un jeune couple avec votre 1er enfant, mettez le paquet là-dessus ! Surtout si vous voyez que le propriétaire est attaché à sa maison et qu’il y a vécu avec sa famille. Parlez-lui de votre projet familial, de ce que vous imaginez dans cette maison pour vous et vos enfants et laissez-le s’identifier à vous. Cela pourrait jouer en votre faveur.
Pour amener la négociation évoquer seulement certains points bloquants en fin de visite. Dénigrer la maison durant toute la visite n’est pas une bonne idée car le propriétaire aura peut-être fait certains travaux lui-même et n’appréciera pas que vous le preniez de haut en critiquant son travail.
Dans notre cas nous avions évoqué la route, la maison n’était pas en bordure mais une route passante n’était pas loin. Sur ce point la propriétaire n’y pouvait pas grand-chose mais comprenait que cela pouvait nous freiner un peu => pas de critique de la maison.
Nous avions évoqué l’amiante présente sur les toits et que cela allait demander un certain budget pour refaire les couvertures. L’amiante datait d’avant son arrivée dans la maison. => a nouveau pas de sa faute et on n’a pas critiqué leurs travaux. L’argument a également été entendu =)
10/ Ne cédez pas à votre coup de coeur
Nous l’avons-nous mêmes vécu, notre maison actuelle, dès la 1ère visite, que dis-je dès la lecture de l’annonce elle a balayé d’un revers les 20 autres maisons que nous avions visitées auparavant. C’était elle et pas une autre, nous n’avions même pas besoin d’en discuter entre nous, l’évidence même ! Et vous allez certainement le vivre aussi, cela va résonner en vous comme les tambours du 14 juillet ! Un coup de cœur cela ne se commande pas !
Oui mais voilà, même dans cette circonstance, évitez de céder à la tentation d’acheter votre bien coup de cœur au prix annoncé de peur qu’il vous passe sous le nez. (sauf si celui-ci est au prix dans ce cas foncez !)
Il faut savoir garder la tête froide, nous n’avions pas mis toute cette stratégie en place pour acheter un bien au-dessus du prix du marché sur un coup de tête. Nous avons pris le risque de faire une offre inférieure et cela a payé.
Prenez le temps d’estimer votre enveloppe travaux, de resituer le bien au bon prix du marché et de faire votre offre en conséquence. Certes vous risquez un refus et vous allez certainement en avoir plusieurs (comme nous) mais dans ce cas passez à autre chose et reprenez les visites ! Il y en aura certainement une encore mieux qui sera faite pour vous et qui effacera toutes les autres.
11/ Négociez en ayant les bons arguments
La chose à ne pas faire, c’est présenter une offre avec une baisse de prix significative sans arguments. Certaines agences immobilières vous fournissent des offres d’achat préétablies où vous avez juste à mettre le montant, vos noms et à signer. Je vous déconseille de passer par ces modèles préétablis. Montrer au propriétaire que vous vous êtes intéressé à son bien et que vous avez les bons leviers pour demander une baisse de prix.
Rien n’est plus irritant qu’une négociation sans arguments, et vous risquez d’autant plus le refus car le propriétaire ne comprendra pas pourquoi vous voulez baisser son prix.
Dans l’offre vous pouvez indiquer le montant estimé des travaux à prévoir pour la remettre en état, les paramètres incompressibles comme la proximité d’une route ou d’un projet de construction aux alentours.
Prenez connaissance des diagnostics, la présence de termites ou d’amiante peut également être un levier pour la négociation, tout comme la remise aux normes de l’électricité.
Rappelez également les biens vendus et à quel prix dans le même village ou quartier (grâce à DVF 😉)
Bref, construisez votre argumentaire. Il vous dira peut-être non dans l’immédiat mais si son bien ne se vend pas il pourrait revenir vers vous avec une bonne surprise !
Bonus : Retirez l’enveloppe travaux
Attention cette dernière stratégie ne s’applique pas en cas d’investissement mais bien pour votre résidence principale. Dans ce dernier paragraphe, je vais clairement vous parler de notre cas. Un budget d’environ 200 000 euros et des rêves de châteaux.
Rappelez-vous des tarifs que j’avais annoncés, les biens avec un partie habitable mais à rénover dans notre région se situent entre 200 000 et 270 000 euros.
Je ne vais pas vous mentir, nous avons dû faire une concession, et cette concession c’était l’enveloppe travaux. Nous n’aurons donc pas notre maison toute belle dans 2 ans ce sera plutôt dans 10 ans. En attendant nous vivons dans la ferme ou nous avons installé le minimum vital (petite cuisine et salle de bain). C’est rustique mais on y est bien et c’est le principal.
Ce choix tout le monde ne peut pas le faire, car il faut s’armer de patience et mettre un maximum chaque mois de côté pour pouvoir avancer dans les travaux.
Mais alors pourquoi s’infliger cela ?
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- Nous avons analysé notre situation et nous aurions dû attendre de toute manière 7 ans pour que nos situations évoluent et que le crédit travaux se débloque.
- En attendant on aurait certainement acheté un pavillon ou un appartement à 200 000 euros qui ne nous correspondrait pas mais qui nous sortait de notre situation de locataire. Donc on s’assoit sur 20 000 euros de frais de notaire pour un premier achat inutile.
- Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, on l’a vu à Bordeaux, il suffit d’un TGV et le marché prend 20% d’un coup !
- Et puis dernièrement vous avez vu les taux s’envoler ???! En deux ans nous sommes passé de 1 à 3%, et ça continue !
- Enfin, on n’aurait pas vécu l’aventure rénovation comme on la vit aujourd’hui
En résumé
Afin de mettre toutes les chances de votre côté, préparez-vous au mieux, multipliez les canaux de recherche, apprenez à connaître le marché, faites des visites pour pouvoir vous mettre dans le bain et gardez la tête froide en cas de coup de cœur ! La patience et la persévérance seront vos plus grandes alliées.
Vous avez besoin d’être accompagné lors des visites car vous ne vous sentez pas en confiance. Ca tombe bien, si vous êtes dans les Pyrénées Atlantique, je vous propose de réaliser les visites avec vous et de concevoir votre projet de rénovation pour un intérieur sur mesure et en adéquations avec vos attentes !
Dans tous les cas n’ayez pas peur de vous lancer car au final cela en vaut vraiment tous les efforts !
Crédits photo :
Photo couverture : Lawrence Hookham
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